Пузыри и болото недвижимости

Автор  24 июня 2013
Оцените материал
(0 голосов)

Жилищный вопрос намертво застрял в сетях монетарной политики

Ярослав Романчук

Жилищный вопрос портит людей, а денежная политика портит жилищный вопрос. Условия функционирования рынка жилья и цены на него давно находятся в зависимости от темпов увеличения денежной массы и цены денег. Сегодня, когда Федеральная резервная система (ФРС) США, Европейский центральный банк (ЕЦБ), Банк Японии заливают мировую экономику дешёвым кэшем и кредитом, значимая часть новых денег оседает на рынке недвижимости. Многие люди всё ещё продолжают рассматривать квартиру или дом, как надёжный объект инвестирования. Мол, какие бы выкрутасы нам не готовила нам экономическая судьба, недвижимость – это наше всё, ну или почти всё. Такое почти сакральное отношение к жилью создаёт весьма благоприятную почву для надувания на рынке жилья и недвижимости в целом большим и малых пузырей. Сегодня по размерам и скорости увеличения они уступают только рынку ценных бумаг.

Цены на жильё меняются в гораздо большем диапазоне, чем цены на колбасу. Когда экономика на подъёме, и она пользуется успехом у иностранных инвесторов, когда в ней нет препятствий на пути капиталов и условия для жизни и работы комфортные, когда она интегрирована в международную систему разделения труда, то ценны на жильё в ней, как правило, растут. Пузырятся они тогда, когда центральные банки заливают рынок ликвидностью, стимулируют спрос реально сектора на деньги. Такой же эффект имеют строительные программы государства или предоставление обширных гарантий и льготных кредитов на строительство жилья. Распорядители и потребители чужого (политики и чиновники) сотен стран мира любят тему жилья, так как она может обеспечить положительный, кратко- и среднесрочный эффект. Если же экономика попала в фазу падения и краха рынка жилья, сохранить политические посты становится весьма проблематично.

Цены на жилье не только по всему миру, но и в рамках одной страны и города сильно отличатся. Поэтому эксперты рынка недвижимости оперируют некими сравнимыми показателями. На их мы здесь и ориентируемся, пользуясь данными Global property guide. Этот рынок настолько специфичен, находится под влиянием такого количества экономических и неэкономических факторов, что зарабатывать на нём могут только очень сильные профессионалы. Чтобы покупать на дне цены недвижимости и продавать на топе, нужно не только разбираться в экономике, но пройти жёсткую школу обучения рынком.

Варшава и Будапешт

К концу 2012 года средняя цена квартиры в Варшаве немного упала и составила $2565 за 1 м2. Цены в других городах Польши падали сильнее и за редким исключением были ниже. Например в Лодзи цена 1м2 жилья составила $1222, в Гданьске - $1825, Кракове $2144, Познани - $1747. В 2013 году рынок жилой недвижимости остается слабым. В 2012 году было построено 152527 квартир. При этом объем жилищных долгов составил $102,7 млрд. Отметим, что средняя зарплата в Польше в 2012г. составила $1100, а в Варшаве – около $1700.

Рынок жилья Венгрии скорее мёртв, чем жив после четырехлетнего периода падения цен на дома и квартиры. Эта страна имела свой мощный пузырь в период 1998-2007гг., кода цены на жилье выросли на 264% в номинальном и на 102% в реальном выражении.

В одной части Будапешта – Буде – квартиры дешевле. Цены варьируют от 1800 до 2500 евро. В районе Пешт средняя цена составляет 2100 – 2300 евро. Цены квадратного метра в меньших квартирах в Буде, как правило меньше, чем в больших. Например, квартира в 75 м2, в среднем, стоит по 1900 евро за 1м2., а в квартирах более 200м2. 1м2 обходится в 2300 м2. Цены аренды квартиры тоже более высокие в Пеште. Они варьирует от 10 до 12 евро за 1 м2. В Буде средняя стоимость аренды жилья составляет от 800 евро за квартиру 75 м2 до 1400 евро за квартиру 120 м2 в месяц. Средняя зарплата в Венгрии составляет около $1000 при доходах в столице на 30 – 50% больше.

Прага и Рига

Чехия тоже прошла через период четырехлетнего падения цен на жилье. В 2011г. в реальном выражении цена на жильё упали на 7,4% и на 4% в 2012г. Эксперты объяснят такой тренд рецессией чешской экономики. Средняя цена квартиры на начало 2013г. составила около 69,5 тысяч евро. В Праге (престижный район) средняя цена квартиры достигает 194,5 тысяч евро. На рынке прайм жилья в Праге цена 1м2 доходит до 3500 евро. Метр квадратный большей квартиры, как правило, стоит больше. Так, в квартире 35м2 1м2 стоит 3000 евро, а в 200-метровой квартире – 4000 евро. При этом аренда 35-метровой квартиры обходится в 500 евро или почти 14 евро за 1м2, а съём 120-метровой обходится по 11 евро за 1м2 (1300 евро в месяц). Отметим, что средняя зарплата в Чехии составляет около $1300, а в Праге – около $1800.

В 2012 году средняя цена квартиры в Риге выросла более чем на 2%, до 989 евро за 1м2. Латвия также прошла через семилетний период роста цен на жилье. С 2007 года рынок начал проседать. Так в 2007г. В реальном выражении цена упали на 16,7%, в 2008г. – на 37,1%, в 2009г. – более чем на 42%. В 2010г. рынок начал чуточку подниматься (плюс 2,5%) и на 1,7% в 2011г.
Средняя процентная ставка по жилищному кредиту в конце 2012г. в латах составляла 3,2%. При инвестициях в недвижимость иностранец получает статус резидента и вид на жительство. В центре Риги стоимость 1м2 жилья варьирует от 2400 евро до 3600 евро. Цена 1м2 в больших квартирах больше, чем в малых. Например, в квартире 200м2 цена 1м2 составляет 3600 евро, а в 40-метровой квартире – 2400 евро. В пригородах Риги средняя цена составляет 1500 евро за 1м2. Аренда квартиры в центре Риги обходится в 10 евро за 1м2 в месяц в небольшой квартире и 12 евро в жилье побольше. Квартиру 40м2. Можно снять за 400 евро в месяц, а 75-метровую – за около 900 евро. На окраине Риги стоимость аренды 1м2 жилья составляет 6 – 8 евро. При этом средняя зарплата в Латвии составляет около $950.

Изменение цен на жильё в номинальном выражении, 2011-2013 (I квартал)

страна

Изменение номинальной цены год к году (%)

Изменение квартал к кварталу (%) I кв. 2013

Изменение номинальной цены, год к году, %

I кв. 2012

I кв. 2012

2011

2012

ОАЭ, Дубай

-0,37

28,97

6,98

-0,93

20,56

Гонконг

7,08

24,51

5,14

11,10

24,90

Турция

8,72

16,04

1,52

7,81

17,36

США (Case-Shiller)

-1,23

10,17

3,94

-3,71

7,35

Китай (Пекин)

-0,35

8,07

5,80

0,78

0,54

Эстония

13,90

7,89

3,40

15,80

5,93

Израиль

-1,56

7,85

3,00

0,04

4,47

Украина

3,18

4,87

2,27

0,72

4,01

Польша

-7,34

4,65

5,06

-6,60

-2,59

Сингапур

3,47

3,50

0,57

5,85

2,81

Швейцария

4,56

2,07

0,75

4,42

2,06

Япония (Токио)

1,68

1,20

6,50

-3,72

-1,19

Латвия (Рига)

-1,50

0,51

0,00

5,79

2,06

Словакия

-2,29

0,40

-0,56

-2,68

0,89

Литва (Вильнюс)

1,09

-1,08

0,51

0,75

-1,41

Болгария

-4,31

-1,92

-0,95

-6,16

-1,40

Румыния

-3,84

-4,49

-2,04

-4,07

-1,31

Хорватия (Загреб)

-4,36

-6,23

-2,40

-4,02

-4,53

Испания

-7,22

-7,90

-0,78

-6,78

-10,04

Греция

-10,23

-11,55

-2,24

-6,67

-13,25

Источник: Global property guide 2013 http://www.globalpropertyguide.com/house-prices-indices/

Другие материалы в этой категории: « Идёт война антинародная НДС VS налога с продаж »

 

 

Новые материалы

Подпишись на новости в Facebook!