Цены на жилье: кризисное недоумение

Автор  13 ноября 2009
Оцените материал
(0 голосов)

Купить нельзя, ждать

Ярослав Романчук                                                         ноябрь 2009

Цены на жилье, как курс белорусского рубля прочно вошли в Топ-5 проблем белорусов. Складывается впечатление, что вопрос, что будет на рынке недвижимости и валюты, интересует людей гораздо больше, чем цены на хлеб и даже лекарства. Кризис задергал и оголил нервы. Мы наблюдаем борьбу двух мотивов. С одной стороны не хочется потерять деньги. Отсюда интерес к валюте, курсу рубля, вкладам и устойчивости банков. С другой стороны, хочется заработать и сэкономить на покупке квартиры. Есть также большая группа продавцов, которые надеются на рост цен. Поэтому состояние рынка недвижимость находится в центре внимания.

Каждый ждет своего 

Одни хотят не прогадать и купить квартиру (дом), когда цены находятся на самом «дне». Другие ждут, когда цены пойдут вверх, чтобы продать на пике. Есть еще третьи, четвертые и пятые. Например, это те, кто «попал» с кредитом, не может его вернуть, но имеет квартиру (две или три) и думает, стоит ли ему сегодня ее продавать. А если кредиторы особо не жмут, если за дефолт не бьют в нос, можно и не продавать? Есть люди, которые готовы все свои сбережения вложить в подешевевшие примерно на 30% жилье. Им хочется и колется. А вдруг цены еще упадут? Тогда на квартире 80м2 можно будет сэкономить еще $16 – 20 тысяч. Для семьи со средним уровнем дохода этих денег хватит для того, чтобы обставить квартиру необходимыми вещами. Такова цена их ожидания.

Банки и государство

Особая позиция еще у двух активных участников рынка. Банки, которые кредитуют жилье, не скрывают своей обеспокоенности и тревоги. Отдавать старые кредиты стало гораздо сложнее и домашним хозяйствам, и предприятиям. Падение доходов первых и прибыли вторых увеличило объем плохих долгов. Банкам в условиях глобального кризиса также не откуда брать «длинные» дешевые ресурсы. Они, может, и хотели бы предоставить отсрочки, но взять-то ресурсы не откуда. В условиях высокой инфляции они не могут снижать кредитные ставки ниже уровне 20 – 25%. Разве что правительство и Нацбанк компенсируют потери от искусственного снижения процентных ставок. Важный вопрос, есть ли у них «лишние» деньги для поддержки жилищных программ банков и квартирных планов людей.

Ответ подсказал кризис: «Денег нет!» Не то, что лишних, а даже тех, что были даже год назад. Поэтому финансовое состояние правительства, как одного из основных игроков на рынке недвижимости, тоже необходимо учитывать. В 2009 и с большой вероятностью в 2010г. денег в бюджете на строительство и на льготные кредиты будет остро не хватать. В 2009г. Совмин планирует построить 6млн. м2 жилья, в следующем аж 8млн. м2. Даже если Нацбанк поможет профинансировать эту огромную стройку, то логично спросить: «А кто купит эти новые миллионы метров квадратных жилья?» Нуждающихся в улучшении жилищных условий у нас много. Только на очереди стоит более 700 тысяч человек, но все они рассчитывают на льготные кредиты. Т. е. на поддержку государства. В ситуации, когда резко сократился экспорт, миллиарды долларов заморожены на складах, правительство резко ограничено в поддержке кредитных амбиций населения.

Правительство «обваливает» рынок жилья

В сложном 2009г. бюджет в самом хорошем раскладе выделит льготных кредитов на сумму около Br5трлн. (~$1,8млрд.). Если посчитать 1м2 жилья в целом по стране по $800, то весь объем жилья, построенный в 2009г. на первичном рынке обойдется в $4,8млрд. Получается, что на жестких рыночных условиях люди должны найти около $3млрд., чтобы купить построенное жилье. С учетом растущих проблем банков и падающих доходов населения отыскать эти ресурсы будет крайне проблематично.

Еще хуже будут дела в 2010 году. Если взять за чистую монету план правительства построить 8млн. м2 жилья, то дефицит ресурсов на покупку такого объема жилья будет еще больше. С учетом снижения средней цены 1м2 до $700, продажная цена всего построенного в 2010г. жилья будет $5,6млрд. если даже взять «социальную цену» $500, то для покупки всего жилья нужно будет найти $4млрд. С учетом даже 20-процентной девальвации белорусского рубля при сохранении текущего уровня льготного кредитования Совмин выделит всего $1,5млрд. Т. е. на свободном рынке нужно будет найти около $4,1млрд. Банки, особенно если сюда впустить иностранные финансовые организации, могли бы частично профинансировать жилищные проекты, но люди-то не богатеют. Дополнительных источников дохода у них нет да и традиционные сокращаются.

Получается весьма тревожная ситуация. Правительство «накачивает» рынок жилья новым предложением. Временно это создает иллюзию стабильности и даже роста. Работает промышленность строительных материалов. Заняты строители, но для полного счастья нет одного – реального спроса. Т. е. тех людей, которые сегодня и в 2010 году готовы выложить свои реальные деньги за новое жилье. А ведь есть еще большой и застывший в напряженном ожидании вторичный рынок. На нем тоже будет динамика, особенно после повышения жилищно-коммунальных услуг. Тысячи людей захотят продать квартиры, чтобы а) рассчитаться со старыми кредитами, б) обеспечить текущее финансирование затрат, в) решить семейные проблемы разъездов (размеров, переездов). Это тоже поможет «взорвать» рынок недвижимости.

Прогноз: квартиры подешевеют

Люди держат деньги в банках, чтобы заработать на процентах и потом использовать эти ресурсы для покупки квартиры. Для многих белорусов это мечта и дело всей жизни. Если же в 2010 году банки в очередной раз залезут в карманы рублевых вкладчиков и «опустят» их девальвацией на 20 – 30%, то покупательная способность населения станет еще меньше. Отсюда легко прогнозируемое снижение спроса на новое жилье по ценам даже около $700 за 1м. В ситуации, когда цена 1м2 будет приближаться к $500 за 1м2 спрос будет расти, но все равно не будет поспевать за стимулируемым государством предложением. Судя по тому, что власти не имеют иной концепции выхода из кризиса, как накачка деньгами строительного сектора, с построенными и не проданными квартирами может повториться такая же ситуация, как сегодня со складскими запасами. Дома будут стоять, но справить новоселье у людей не будет денег.

Таким образом, в 2010 году в Беларуси долларовые цены на недвижимость с высокой степенью вероятности будут падать, особенно если правительство выполнит свой прогноз по строительству жилья. Невозможно сказать, на сколько процентов они снизятся. Есть много факторов, значение которых мы сегодня не знаем. Среди них объем реальных ресурсов в бюджете, ликвидность банковской системы, объем поддержки строительной отрасли Национальным банком и щедрость МВФ в поддержке деклараций белорусских властей двигаться к рынку. Если продолжится падение доходов населения, то реальный спрос еще больше упадет.

2010 год наши власти всеми правдами и неправдами будут стараться сохранить относительную стабильность рынка жилья. Не исключено выделение дополнительных ресурсов – год-то следующий предвыборный. Настоящая корректировка рынка жилья будет в 2011 году, когда наша задушенная централизованным планированием экономика должна вынуждена будет пройти жесткую адаптацию к рыночным условиям. Так или иначе, мы вступили в период, когда условия на рынке жилья диктуют покупатели, а не продавцы. В первую очередь, с «живыми» деньгами.

 

 

Новые материалы

Подпишись на новости в Facebook!