Арендное далёко

Автор  13 мая 2013
Оцените материал
(0 голосов)

Государство продолжает «косячить» на рынке жилья

Ярослав Романчук, май 2013

Рынок жилья в Беларуси душит и давит. Вернее нас всех трясёт от острого дефицита этого самого рынка. Цены на жильё подбираются к историческим максимумам. Стоимость аренды обыкновенной квартиры зашкаливает. Коммуналка дорожает. Распорядители и потребители чужого (политики и чиновники) обещают для «полного покрытия затрат» чуть ли не утроить её размер. Ремонтные работы обходятся дороже, чем услуги высококвалифицированных врачей. Судя по ценам стройматериалов, в них начали добавлять золотые нити или платиновые пластинки. Кажется, что кривая предложения на рынке жилья и недвижимости сильно обиделась на кривую спроса и перестала отвечать на её поведение.

И тут, чтобы якобы ликвидировать очередной «провал» рынка, вышел на голубой экран А. Лукашенко и дал старт новому общенациональному проекту – строительству арендного жилья. Своё решение глава страны оценил, как историческое. «Мы переходим от социальной раздачи квартир к арендному жилью». Президент, который в далёком 1995-м году возвёл жилье в ранг одного из столпов экономической стратегии развития страны, с неумолимой пролетарской простотой приказал: «Все хозрасчетные, государственные и частные предприятия обязаны строить арендное жилье. И им нужно довести задания». Как только государство руками больших и малых начальников берётся за какой-то сегмент экономики, быть беде.

Семь источников проблем со стороны предложения

В случае появления дефицита на каком-либо сегменте рынка, туда сразу же устремляется капитал. Высокий, неудовлетворенный спрос – это прекрасная возможность заработать. Белорусские предприниматели обладают опытом и знаниями, чтобы идентифицировать такие возможности и зарабатывать на них. Почему же при всей кажущейся привлекательности инвестиций в рынок жилья и недвижимости предложение явно не поспевает за спросом? Тому есть вполне прагматические, рациональные причины.

Во-первых, вход на рынок строительства (получение права строить жильё) сложен и капиталоёмок. Заработать можно много, но в последнее время увеличились финансовые риски. Политическая чувствительность строительства жилья резко повысилась. В случае невыполнения обязательств можно вообще лишиться бизнеса и угодить за решётку.

Во-вторых, заработки на внешних строительных рынках существенно выше. Отток строителей из Беларуси сократил число профессиональных производителей. Занять их место новые структуры быстро не могут. Им не хватает не только капитала, но и административного ресурса.

В-третьих, у людей с «живыми» деньгами появились инвестиционные альтернативы. Зачем морочить себе голову, потеть, пыхтеть со стройкой, когда на Br-рублёвой депозитной пирамиде можно было быстро удвоить свой капитал, не выходя из офиса. Капитал идёт туда, где ему выгодно. Инвестиций - строительных патриотов не бывает. С другой стороны, инвесторы внимательно анализируют, что происходит на рынке жилья и недвижимости в других странах. Вкладывать деньги в расчете на растущий рынок на жилищный бум, в то время, когда с высокой долей вероятности Беларусь может накрыть рецессия, легкомысленно. Люди с деньгами выучили болезненные уроки Латвии, Испании, Ирландии, США и десятков других стран.

В-четвертых, сократилось количество «лёгких» бюджетных денег на строительство жилья. Бюджетная халява привела к резкому увеличению числа нуждающихся в улучшении жилищных условий (в 2013 году даже после чистки их осталось более 800 тысяч). Удовлетворить такой спрос без инфляции и бюджетного дефицита невозможно. Когда издержки от макроэкономических безобразий стали превышать выгоды, а очередь за льготным жильём превратилась в источник склок, ссор, коррупции и ненависти к чиновникам, тогда на верху Вертикали власти решили, что пора эту лавочку прикрывать.

В-пятых, по-прежнему сложной, времяёмкой и дорогостоящей остаётся процедура выделения земли, согласования проектов, утряски всех технических, коммунальных и строительных деталей. Идёт борьба за контроль над теми участками в Минске и областных городах, на которых находятся заводы, которые будут вынесены за город.

В-шестых, белорусские власти по-прежнему резко ограничивают вход на рынок иностранным строительным и девелоперским организациям. У них есть дешёвые деньги, современные технологии строительства, но их здесь никто не ждёт. Ипотечное кредитование всё ещё мертво. Кредиторы и девелоперы не будут вкладывать десятки миллионов долларов в дома, если власти не захотят однозначно выселять людей из квартир за нарушение договоров об ипотечном кредитовании. С другой стороны, какая может быть ипотека в условиях высокой инфляции и общей макроэкономической неопределенности?

В-седьмых, сработала угроза правительства вводить дополнительные оплаты или вообще забирать жильё, построенное за счёт льготных кредитов. Большая группа людей правдами и неправдами становилась на очередь, «пробивали» бюджетные деньги, чтобы потом немного подзаработать на сдаче жилья в аренду, но чиновники спугнули этот сегмент рынка жилья. Таким образом, львиная доля ответственности за перекосы в сфере строительства жилья лежит на самом правительстве.

Пять источников формирования высокого спроса

Запредельные цены на покупку и аренду жилья объясняются также развитием ситуации со стороны спроса. Во-первых, белорусские власти снова вошли в привычку административного повышения зарплаты вне привязки к росту производительности труда. «Зряплата» опять вскружила голову и создала иллюзию устойчивости процветания. Отсюда желание людей вкладывать деньги в строительство жилья, тем более что поддержка государства остаётся весомой.

Во-вторых, сотни тысяч домашних хозяйств сумели заработать на Br-рублёвых депозитах. Люди чувствуют, что такая халява не может быть вечной, поэтому многие решают вложиться в «вечные ценности», коими они считают дома и квартиры. Денежные и фондовые пузыри лопаются, финансовые пирамиды лопаются, а недвижимость остаётся.

В-третьих, ежегодный объём трансфертов белорусам из-за рубежа от родственников оценивается в $2 – 3 млрд. Часть этих денег идет на текущие расходы, но бережливые белорусы думают также о жилье. Поэтому часть этих ресурсов попадает на рынок недвижимости. Они создают дополнительный спрос, что тоже отражается на стоимости покупки и аренды жилья.

В-четвертых, всё больше белорусов из провинции стремится попасть в Минск. Районное, городское и областное начальство, представители крупного государственного и частного бизнесов хотят устроить своих детей, близких родственников и любовниц непременно в Минск. Сегодня даже в белорусской провинции есть, что украсть. Часть этих потоков также формирует спрос на покупку и аренду жилья.

В-пятых, многие белорусские компании, которые зарабатывают приличные деньги внутри страны или на экспорте, тоже формируют спрос для своего руководства или для сотрудников. Это относится как к столице, так и к крупным городам. Сюда же можно отнести спрос со стороны тех иностранцев, которые облюбовали казино и развлекательные центры Минска. Наша столица спокойна, для россиян и украинцев – своя по языку и культуре. Плюс ещё арабские и азиатские любители белорусской экзотики. Они тоже формируют спрос на определенном сегменте рынка.

Судьба арендного жилья в руках государства

Рассчитывать на резкое увеличение предложение жилья для аренды в результате реализации данной национальной программы не приходится. Какими бы громкими не были лозунги, всё равно деньги откуда-то брать надо. Даже если за 2 – 3 года на рынке появится 4 – 6 тысяч государственных арендных квартир, проблему это не решит. Зато могут появиться другие искажения, которые являются следствиями ценового регулирования. А. Лукашенко говорит о том, что аренда жилья в этих госдомах будет в два раза ниже рыночной. Большой вопрос, какую цену будут считать рыночной. Если её установят на слишком низком уровне, то либо данные арендные дома превратятся в просителей бюджетных субсидий, либо постепенно будут превращаться в поломанные, захламлённые общежития. Для наших властей нужно было бы просто выучить урок нью-йоркского Гарлема. В своё время там тоже было коммунальное и частное арендное жильё, а местные власти фиксировали стоимость аренды. В результате длительного искусственного занижения цены аренды дома были заброшены и превратились в притоны. Если аренда квартиры в государственном доме будет стоить условно $100, а на рынке аналогичная квартира будет $300 в месяц, то легко себе представить, какая коррупция развернётся при распределении такого жилья. Частников же не заставят входить в такой бизнес, потому что никто в здравом уме не будет работать себе в убыток.

А. Лукашенко, по сути дела, признал провал одного из своих стратегических приоритетов. Не получилось у нас с жильём, хотя строили много, и вроде бы всем должно было хватить. Государство самого превратило этот сектор в мафиозный и бандитский. Распорядители чужого заблокировали рыночные механизмы и институты. Вот на выходе мы и получили с одной стороны, запотолочные цены на недвижимость, с другой – десятки тысяч людей, которые отчаянно пытаются как-то пристроить свои сбережения и из-за отсутствия полноценного рынка ценных бумаг, земли, из-за сложностей с созданием своего бизнеса, цепляются по-старинке за квартиры и дома. Бум на рынке жилой недвижимости закончится. Весьма острожное поведение инвесторов тоже на это указывает. А те люди, которые сегодня гонятся за дорогущими квадратными метрами, в слезах будут подсчитывать свои убытки. Так было в десятках стран мира. Так в очередной раз будет в Беларуси. Только не нужно поддаваться на науськивания властей и во всём винить капитализм и несовершенство свободного рынка. Ими в нашей стране даже не пахнет. В условиях свободного рынка в Беларуси аренда квартиры в Минске никогда бы не была дороже аренды аналогичного жилья на Канарских островах.

 

 

Новые материалы

Подпишись на новости в Facebook!