Инфляция жилья

Автор  04 мая 2006
Оцените материал
(0 голосов)

Посадить дерево, вырастить ребенка и построить дом – смысл жизни многих людей. Кажется, что энергия белорусов все больше концентрируется только на первой задаче. На вторую, тем более на третью ресурсов катастрофически не хватает. Поэтому стремительный рост цен на жилье стал болезненным ударом по белорусской мечте. Буквально на наших глазах цены на квартиры, как минимум, удвоились. С одной стороны, это не только белорусский феномен. Беларусь попала в европейский тренд. С другой, правительство действует не на понижение, а на повышение цен на жилье. Однако законы бизнес цикла неумолимы. Беларусь поднялась на ценовой пик. Корректировка может стать неприятным сюрпризом для банков, строительного сектора и вкладчиков.  

Уроки Европы Осенью 2005 года аналитики известной компании Standard & Poor's провели тщательный анализ причин роста цен на жилищном рынке Европы. Уместно провести целый ряд аналогий. Рыночным сигналам не нужна формальная интеграция нашей страны в ЕС, чтобы влиять на цены внутреннего рынка. Так происходит с нефтепродуктами, металлами и даже с/х продукцией.
Последние 10 лет мы наблюдаем настоящий бум на рынке жилья Европы в целом. Изменение демографической ситуации, острый дефицит нового жилья и чрезвычайно дешевые деньги стали основными моторами бума. Европейцы предпочитают улучшать свои жилищные условия, а не рожать детей. Это хорошо для строителей, производителей стройматериалов и девелоперов, но губительно для страны в долгосрочной перспективе.
    За последние 25 лет рынок недвижимости ЕС проходил через периодические взлеты и падения. Во время бума реальные цены на жилье резко вырастали, при рецессии – так же стремительно падали. Поэтому мифом является утверждение, что недвижимость не дешевеет. Это тезис устарел, как минимум, на 100 лет.
При сегодняшней экспансионистской политике центральных банков рынок жилья давно стал частью системных бизнес циклов. По оценке Standard & Poor's, с 1980 года бумы (рост реальных цен, как минимум, на 10% в год) имели место в 18 странах, 13 из которых являются членами ЕС, падения – в десяти (пять из них в ЕС). Не за каждым бумом следовало падение. Обычно за периодом резкого взлета цен наблюдается продолжительный период ценовой стабилизации или снижения реальных цен. В среднем, реальные цены жилья в период после бума снижаются на 3% в год в течение четырех лет. Половина всех европейских бумов последних 25 лет проходила всего в четырех странах: Британии, Швеции, Финляндии и Дании. Однако после того, как в 2001 году лопнул фондовый пузырь, жилищные бумы стали учащаться в других странах. Давайте посмотрим, действуют ли в Беларуси общие европейские факторы, и как они накладываются на белорусские особенности.  Демографический фактор В течение последующих 10 лет население ЕС сократится. На первый взгляд, это должно было бы означать падение спроса на жилье. Однако согласно прогнозам авторитетной организации UN-Habitat спрос европейцев на жилье в период 2005 – 2010 составит примерно 11,5 млн. квартир и домов и еще 14,5 млн. до 2025 г. Средняя обеспеченность жильем составляет 40 - 45 м2. Сокращается средний размер семьи: с 2,75 в 1990 до 2,19 в 2025 (в основном, из-за разводов и раннего ухода детей из семьи). В результате увеличивается число домашних хозяйств, растет желание новых семей жить отдельно.
К примеру, в Британии в 1990 г. было 22,1млн. домашних хозяйств, а в 2011 г. их прогнозируется на уровне 26,2 млн. Во Франции, которая переломила негативный демографический тренд (прирост населения на 3,3% в год), необходимо 300 тысяч квартир и домов для размещения новых семей. В Испании ежегодно строится 600 тысяч жилищных единиц (квартир и домов). Аналогичная ситуация в Испании и Ирландии. Стареющее население предпочитает покупать свое собственное жилье, а не надеяться на аренду или социальное жилье. Это также влияет на спрос. Цены на жилье взвинчивают состоятельные иммигранты и иностранцы, которые хотят иметь свой дом на берегу теплого моря. Среди них много людей из стран бывшего соцлагеря.
Данный фактор едва ли является решающим в Беларуси. Демографическая ситуация у нас также крайне неблагополучная, но число домашних хозяйств уменьшается. Лишь немногие дети могут рано уехать от родителей и вселиться с свою квартиру. Влияние спроса внешних субъектов, в первую очередь, России, минимально. Доступ молодежи  к ипотечным кредитам по сравнению с европейским рынком резко ограничен. Дешевые деньги Во второй половине 1990-х низкая инфляция в ЕС позволила банкам существенно снизить процентные ставки по жилищным кредитам. Введение евро также способствовало снижению долгосрочных ставок по кредитам. Банк международных расчетов (Bank of International Settlements) проанализировал динамику цен на жилье и выделил четыре главных переменных, которые влияют на нее. Первый фактор фиксированная или плавающая ставка по ипотечным кредитам. При плавающих ставках можно было получить очень дешевые деньги в большом объеме. Популяризация именно такой цены ресурсов во многих странах привела к увеличению количества денег под строительство жилья.
Второй фактор - наличие механизма динамичного обращения с залогом. Когда общий объем залога при растущих ценах на жилье надо увеличить, дополнительную часть кредита можно потратить на потребление. Такая схема, безусловно, привела к росту цен на недвижимость в Британии и ряде других стран. Третий фактор - увеличение соотношения «кредит к стоимости жилья» и продление сроков кредитования. Страны, в которых отмечается наибольшая доля кредита к стоимости жилья, самые продолжительные сроки выдачи кредитов и самая большая доля плавающих ставок по кредитам, имели самый большой жилищный бум. Четвертый фактор – сильная ориентация на рыночные каналы финансирования жилья. В течение последних 10 лет все эти факторы в сумме привели к резкому увеличению рынка ипотечных кредитов. В конце 2003 г. долги по выданным под залог кредитам составили более ?4.2 млрд., в 2 раза больше, чем в 1993 г. К концу 2004 г. этот показатель составил ?4.7 млрд.
    Рост цен на жилье в Беларуси в большой мере является следствием большого предложения относительно дешевых денег. Мы говорим «относительно», потому что по европейским меркам у нас безумно дорогие кредиты. Нацбанк стимулирует жилищное кредитование коммерческих банков. Те особо не сопротивляются. Найти прибыльные, окупаемые инвестиционные проекты чрезвычайно сложно. Вкладывать деньги в акции, землю, финансировать проекты green field белорусские банки не могут – такие ниши практически отсутствуют. Что еще делать с постоянно растущими депозитами населения? Строить жилье – это наименее рискованное дело. Поскольку объем кредита покрывает у нас большую долю стоимости жилья, то процесс, особенно при наличии растущего госзаказа на жилье на льготных условиях, быстро набрал обороты.
Сегодня мы находимся на пике цикла жилищного рынка. Спрос сохраняется достаточно устойчивый (более полумиллиона очередников и много желающих вложить заработанные ресурсы именно в жилье). Получение ими по стандартной квартире 80 м2 означает строительство 40 млн. м2 жилья общей площади. 2004 г. был рекордным по количеству построенных квартир – 40,5 тыс. средней площадью 86,5м2. Общий жилой фонд Беларуси на начало 2005 г. составлял 221,4 млн. м2. Формально до насыщения рынка нам еще далеко, но при нынешней ситуации доходов домашних хозяйств их спрос на жилье далеко не всегда подкрепляется даже первым взносом или возможностью обслуживать ипотечный кредит. Поэтому в отличие от Европы белорусский рынок жилья сегодня в гораздо большей степени зависит от жилищной и общеэкономической политики государства, его присутствия на рынке как в виде кредитора и гаранта, так и регулятора цен на услуги, в том числе ЖКХ.
    Особо отметим такой белорусский фактор формирования рынка жилья, как ограничение предложения строительных услуг и жесткое регулирование входа на этот рынок. При наличии большого превышения спроса над предложением логично было бы впустить на внутренний рынок строительные организации других стран, если своих не хватает. Именно это позволило бы приостановить рост цен и диверсифицировать предложение. Однако белорусское строительно-архитектурное лобби твердо держит круговую оборону. В результате картельного по своей природе сговора мы имеем стремительный взлет цен на жилье. Не последнюю роль в этом играет министерство архитектуры и строительства, а также стройорганизации исполкомов. Они резко ограничивают возможность частных и иностранных компаний поставлять строительные услуги.
    На этом рынке есть что делить. Валовая добавленная стоимость в 2004 г. составила 1474,2 млрд. рублей. Это почти 70% объема выпуска (2115,1 млрд.). В добавленной стоимости валовая прибыль составила 1159 млрд. (78,6%), а доля оплаты труда – 18%. Для сравнения в 2003 г. добавленная стоимость составила 1062,1 млрд. а валовая прибыль – 76,7% этой суммы. Поддержание рынка жилья в ситуации напряженного предложения – это безусловная победа строительного лобби. Что будет За белорусским бумом на рынке жилья неизбежно последует корректировка. Рецессия неизбежна. Вопрос лишь в том, когда она наступит, и насколько глубокой будет. Конечно, особо опасаться владельцам жилья в престижных местах не приходится. Спрос на него будет всегда. Как ни парадоксально, сегодняшний рынок жилья должен бояться начала рыночных реформ. Когда у банков расширяются инвестиционные возможности, произойдет отток ресурсов с рынка жилья. Реформы неизбежно сопровождаются сокращение доходов бюджета. Значит, государство не будет в состоянии строить жилье, тем более продолжать заниматься тотальным регулированием этого сектора. Прекратят свое существование схемы по использовании ценовых «вилок» при строительстве жилья за счет бюджетных ресурсов. Рассчитывать на быстрое накопление ресурсов у частных структур также не приходится.
    Либерализация вторичного рынка жилья, развитие конкуренции на рынке риэлтерских услуг также будет способствовать падению цен на рынке жилья. Третий фактор – рост цен на ЖКУ. Дотации рано или поздно закончатся, и тогда многие семьи предпочтут переехать в более бюджетное жилье.
    Беларусь прочувствует на себе влияние внешних факторов. Эксперты прогнозируют скорую корректировку рынка жилья. США уже активно поднимают процентные ставки. в 2006 г. за американцами последует Европейский центральный банк. Значит, не за горами – серьезная корректировка стоимости ипотечных кредитов. К концу 2005 г. мы уже наблюдает замедление цен на жилье на большинстве рынок. Исключением является Испания, где цены с 1997 г. выросли на 140% и продолжают расти на 17% в год. В 2004 г. было начало строительство рекордного количества жилищных единиц – 700 тысяч. По оценке центрального банка Испании, рынок уже сегодня может быть переоценен на 20%. При высокой безработице, усилении бюджетной дисциплины и падении доверия потребителей, Испания может вступить в период болезненной рецессии. Некоторые эксперты прогнозируют, что Испания может повторить болезненный опыт Британии конца 1980-х. Между Беларусью и Испанией в этом плане можно найти много общий элементов.
    Белорусам поучителен также пример благополучной Швейцарии. Она очень жестко приземлилась после жилищного бума. В течение 1980-х цены на недвижимость здесь быстро росли. В 1989 г. они достигли своего пика и удерживались на высоком плато до 1991 г. Затем до 2000 г. цены падали. В это период остальная часть экономики была зеркальным отражением рынка жилья. Швейцарская федеральная комиссия по надзору за банками посчитала, что швейцарские банки в период 1991 – 1996 гг. потеряли из-за падения цен на жилье (по кредитам, выданным под залог) $33.4 млрд., что эквивалентно 8,5% объема всех выданных кредитов. Если такое случилось со швейцарскими банками, то на белорусские финансовые учреждения больно будет смотреть, когда они столкнутся с прекращение строительного бума. Еще больнее будет тем сотням тысячам белорусским вкладчиков, которые живут в плену мифа «цены на квартиры упасть не могут».

Динамика жилищного сектора Беларуси

Показатель

1995

2000

2002

2004

Численность занятых в жилищном хозяйстве  тыс. чел.

54,3

66,9

69

65,6

Стоимость основных средств (на конец года) в фактических ценах млрд. Br

60042,2

9200,2

11485,7

17648,4

Инвестиции в основой капитал жилищного строительства млрд. Br

4483,9

471,9

888

1733,3

Валовая добавленная стоимость  в текущих ценах млрд. Br

4338,8

226,4

739,5

1474,2

Жилищный фонд млн. м2 общей площади

200,5

212,1

216,6

221,4

Источник: Жилищно-коммунальное хозяйство Республики Беларусь, Минстат 2005

 

 

Подпишись на новости в Facebook!